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　　从上半年人声鼎沸、住建部接连约谈，到下半年土地流拍、部分房企债务违约，2021年的中国房地产市场“从火焰到海水”，又能否在2022年重回“蹄疾步稳”？

　　2021年中“速冻” ，房地产市场出现转折

　　从价格层面来看，新房市场在2021年上半年平稳向好、下半年市场持续降温；而二手房市场同样在下半年市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，四季度以来更是环比连续下跌。

　　中指研究院数据显示，2021年，全国100个城市新房价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平；百城新房价格环比下跌城市数量呈上升趋势，截至12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，为年内最高。与此同时，2021年，全国百城二手房价格累计上涨3.27%，下半年以来价格环比下跌的城市数量也逐月增加，至12月已达71个。

　　从成交量层面来看，2021年50城商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，较2019同期增长5.3%。下半年成交面积同比下降超20%。重点城市全年销售规模同比小幅增长，交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降。

　　易居企业集团CEO丁祖昱分析指出，2021年房地产市场出现了一个明显转折点——上半年房企累计操盘金额同比上涨37%；下半年房企销售、融资急剧下滑，成交金额腰斩，操盘金额同比降了近三成，融资总额降了近四成。上半年房企积极抢地，在高能级城市蜂拥而入，前30强房企拿下了全国54%的地块；下半年土地市场一片萧条，“国家队”和地方国企无奈托底。

　　“这个转折点，与行业自身发展阶段不无关系。此前连续几年的高增长透支了消费力，与此同时，层层加码的宏观调控也在一定程度上改变了市场预期。”丁祖昱表示。

　　易居克而瑞发布的数据显示，2021年，百强房企权益销售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%；100家典型房企的融资额约为1.3万亿元，同比下降26%，为近5年来首次出现负增长；百强房企拿地销售比仅为0.29，同样创近5年新低。在行业分化日益加剧、头部房企优势渐显的情况下，以上指标出现多年来罕见的负增长，其信号意义不言而明。

　　2022年预期平稳，或将“量减价平”运行

　　此前召开的中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　银保监会1月6日披露的数据已有印证。2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定，购房者的合理住房需求得到进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。

　　中国人民银行行长易纲日前在接受新华社记者专访时也特别指出，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。

　　在后续政策调控方面，中指指数研究副总监陈文静预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。由此，陈文静认为，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

　　中指土地高级分析师张晓飞分析，2022年政策上稳地价的工具会不断完善，尤其是2021年“810新规”(调整集中供地规则)在短时间内不会放松。此外，提升品质也会进入到常规的条件管控当中，今后会实现“地价、房价、品质”三个维度的全面管控。

　　贝壳研究院则认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。其预测市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。

（文章来源：新华财经）

文章来源：新华财经

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